闲置土地知多少？商业银行抵押更改风险暗藏

  [提要]从地方银监局获悉，有关部门于近期向各银监分局和金融机构转发了关于“房地产企业土地闲置情况的通知”。相关资料显示，有关房地产开发企业土地闲置情况表根据闲置原因(企业还是政府)被分为两类：其中，由于企业原因形成的闲置土地，将近610宗；占全部闲置土地的41.7%，剩余近850宗皆为由于政府原因形成的闲置土地。

本报记者从地方银监局获悉，有关部门于近期向各银监分局和金融机构转发了关于“房地产企业土地闲置情况的通知”。

8月9日，南方某股份制银行风险管理部门人士向本报记者透露，该行已按照当地银监局要求及有关部门提供的情况表进行了风险排查，排查结果已于7月15日前报送给当地银监局。

相关资料显示，有关房地产开发企业土地闲置情况表根据闲置原因(企业还是政府)被分为两类：其中，由于企业原因形成的闲置土地，将近610宗；占全部闲置土地的41.7%，剩余近850宗皆为由于政府原因形成的闲置土地。

“早在2009年年底，监管层就做出对于囤地开发商不得发放新增贷款的通知，”8月9日，一位股份制银行风险管理部负责人向本报记者坦言，“此次详细名单出炉，让商业银行具体执行时打折扣的可能性微乎其微。”

“闲置”知多少

此前有关部门的一份闲置土地统计情况表显示，广东、北京、海南和江苏为闲置土地大省(市)，土地闲置宗数分别为324、160、141和119宗，而上海却罕见“零”闲置。

“闲置”的主要截止日期为2009年9月30日。实际上，早在2009年12月，国土资源部曾决定挂牌督办18宗分别位于北京、上海、浙江等9省(市、区)的房地产开发闲置土地，并在2010年3月份公布了地方政府18宗闲置土地处置结果，不过，此前部分披露的18宗督办土地并未出现在上述闲置土地名单中。

开发商方面，除已被披露的泛海建设[9.68 0.94%]、新世界[13.89 0.36%]和华润置地[15.96 0.25%]外，金隅地产、金融街[7.75 2.79%]控股、和记黄埔[60.05 3.18%]等开发商也赫然在列；除此之外，在受政府原因被闲置的土地当中，不乏中石油、中移动、中国联通[5.43 -0.73%]等大型央企地方分公司以及地方政府主导的城投公司的身影。

尽管如此，一位房地产分析人士仍然表示，实际情况或更为复杂，房地产开发过程中，开发商多以项目公司名义操作，项目公司名目繁多，很难统计。比如泛海建设就以北京星火房地产开发有限责任公司、北京泛海东风置业有限公司等项目公司操作位于北京东四环处的多个项目。

闲置时间上，情况表详细罗列了项目名称、受让人、合同编号、土地用途、供地面及、合同价款、合同签订时间、约定开工时间和约定竣工时间，很多地块闲置时间超过10年。

根据2009年国务院公布的《关于集约用地的通知》，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费。

根据上述规定，或有70%的闲置土地将面临被收回风险。

另外，从统计表可知，由政府原因造成的土地闲置超过了50%，不过，上述地产人士透露，这一现象更多为“假象”。由于《关于集约用地的通知》规定，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。但因政府原因造成的土地闲置则可网开一面，即《关于集约用地的通知》规定因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

“地方政府和开发商往往会结成战略合作关系，比如北京崇文区政府和新世界，一旦与政府有合作的开发商土地出现闲置，政府有可能出面揽下来。”上述房地产人士分析。

开发贷抵押之忧

因国土资源部严格规定，对于“土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用”，商业银行开发贷土地抵押物的安全性已引发银行风险部门的担忧。

光大银行风险管理部一位负责人向记者表示，此次商业银行风险排查基本按照银监会给出的要求详细呈报，在实际排查过程中，银行关注两点：一是，贷款本身封闭运行情况；一个是土地抵押情况。

地方银监局的调查表显示，监管机构此次排查相当精细，要求商业银行呈报具体的闲置项目名称、授信余额、贷款余额、不良余额以及按照抵(质)押贷款、保证贷款和信用贷款分别填写；同时，根据某南方银监局的排查表，商业银行还需呈报土地使用权抵押贷款排查表，要求银行如实填写借款人及抵押物情况和状态。

“如果按照国土部的要求，很多项目贷款将面临土地被收回、抵押物更改的风险，这是银行不得不面对的”，一位大行信贷管理部人士透露，“国土资源部有可能单独给出一个缓冲期。”

交通银行[6.48 -0.92%]首席经济学家连平也表示，一些地方政府土地储备中心，一旦被查处土地闲置且超过了政府规定的期限被收回的话，银行本来以这些土地作为抵押，银行的抵押物会面临相当大损失。

另外，由于被闲置土地一旦被收回，开发商便面临资产减值风险，开发商自身资金流和经营状况出现问题，也会对房地产贷款的安全性产生影响。

实际上，2010年4月，“国十条”等房地产调控政策携雷霆之势出炉后，银监会便当即针对闲置土地行为的开发商，制定了严厉的信贷管控政策：“对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，商业银行对已有发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行上下在客户名单中做出反映；提高押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。”

目前，从紧政策之下，商业银行对待开发贷已颇为小心。上述股份制银行人士透露，目前该行已不轻易用土地作为抵押发放开发贷；而此前某国有大行仍给列入“闲置”名单的开发商发放新的项目贷款已遭到监管部门的警告。