调控转换思路 土地增值税成为焦点

5月17日，北京住建委会同北京市监察局等10余部门联合发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示，将贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

业内人士认为，下一阶段房地产调控可能拓展到开发商税收，其中土地增值税作为灰色空间最大的领域，成为关注焦点。

据悉，土地增值税清算最有可能涉及开发周期长达十年以上、房价暴涨六七倍的高端住宅项目，昨日(5月18日)，《每日经济新闻》记者选取了上海顶级滨江豪宅上海世茂滨江花园作为样本进行了调查。

豪宅土地增值税或达数亿

“现在的售价是10万元/平方米。”这是上海世茂滨江花园售楼处的最新报价。有媒体曾报道，2001年该楼盘开盘均价为2000美元/平方米。

近十年时间中世茂滨江花园的房屋售价已经上涨数倍。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称实施细则)，开发商世茂房地产控股有限公司(以下简称世茂房地产)需要为大幅上涨的房价支付巨额土地税。

早在1995年，国税总局就根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》制订了“实施细则”和计算方法，给土地增值税设置了30%～60%的四档次税率。

世茂房地产2009年年报显示，上海世茂滨江花园当年销售额为26.36亿元，当期入账销售面积为65.88平方米，销售均价为40380元/平方米。

但报告未公布世茂滨江花园5号楼的开发成本。有媒体曾报道，世茂5号每平方米的装修成本在一万元左右。而2000年世茂滨江花园第一期的销售价格仅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元～20000元成本计算，大致可以算出项目的增值额在13.3亿元至15.91亿元间，增值幅度超过成本的100%。

按照土地增值税清算的政策规定，世贸滨江花园该期房源的土地增值税税率高达50%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

世茂房地产2009年的年报显示，其当年销售入账的23个项目，总共拨备缴纳的土地增值税总税额才5.5亿元。

事实上，根据2006年～2009年的世茂房地产年报，世茂房地产几年的物业销售收入累计超过400亿元，累计缴纳的土地增值税却只有22.42亿元，仅占总物业销售收入的5%。

“已缴纳或已拨备”

土地增值税在类似豪宅的清算中具体有怎样的标准?对于《每日经济新闻》记者的上述疑问，位于香港的世茂房地产企业传讯部负责人说，截至目前，世茂滨江花园的土地增值税或已经缴纳，或被“拨备”至“应付所得税的会计项目”。其中，每年按照一定比例预缴的土地增值税，已被列入土地增值税项目。而没有支付的部分，则被“拨备”至“应付所得税”会计科目，原因是“没有达到土地增值税清算的条件”。

据悉，2006年开始，世茂房地产将土地增值税从“销售成本”的会计科目，划转至“应付所得税”项。由于该会计项目除土地增值税外，还包括其他应付未付的税种，同时金额也是历年累加，所以很难了解其过去几年的土地增值税缴纳情况。

《每日经济新闻》记者观察到，2006年公司应付所得税总税额仅为3.68亿元，而去年应付所得税累计总金额已经达到49.44亿元，其中仅2009年一年所增加的应付所得税金额就高达近20亿元。去年末，世茂房地产的现金及银行结余为72.8亿元。如果今年就对世茂房地产旗下全部项目进行土地增值税清算，确实可能对企业的资金产生影响。

土地增值税清算条件

上海财税咨询电话 “12366”昨日向《每日经济新闻》记者透露土地增值税清算的几个条件：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税的清算并申报。

而已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

上海网上房地产的资料显示，世茂滨江花园自2004年以来一共取得过10余张预售许可证，共48万余平方米，但是完全售完的只有2004年取得预售许可证的19万平方米，其他项目的销售率都没有达到85%的比例。

因此，类似这样的豪宅有巨额土地增值税未清算，也在情理之中。

以世茂滨江花园最后一期的5号楼为例，取得的预售许可面积达97094.83平方米，但实际只销售了68021平方米，销售率只有70%，未达到上述85%“红线”。

和世茂五号楼一样，2004年6月取得的潍坊西路1弄1-12号和2弄1-2号所有的住宅部分都已销售，但有58000多平方米车库尚未销售，也没有达到85%的比例。只不过，该项目获得预售许可证的时间已经超过了3年，按照规定，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

《每日经济新闻》记者前往上海市浦东新区税务局询问，工作人员表示，具体企业的税收征收信息，属于保密范畴，不能向社会公布。

土地增值税存灰色空间

“一位知名房地产公司的老总曾计算过，如果完全按照法律规定正常纳税，每为股东创造1元钱的利润，需要向政府缴纳1.6元的税，但事实上很少有开发商缴那么多的税。”

新闵律师事务所合伙人刘福元表示，开发多年的项目未进行土地增值税清算是业内普遍性的问题，是税收制度本身的缺陷所致。

据他介绍，法律规定“项目竣工且销售完成85%”，但在实际清算时，必须是整个项目全部销售完成以后才能进行。因为只有那时，税务部门才能非常清楚地计算出购地成本、建筑成本、管理成本等，在此基础上，再计算企业应缴的土地增值税。

但实际上，一般房地产开发项目很难全部销售清，导致项目开发成本难以被界定，给土地增值税的清算，带来极大的难度。“比如开发车库的成本，和开发项目其他部分的成本是在一块的，没办法分开单独核算，这就很难计算它的土地增值税，给征收工作带来了困难。”刘福元解释道。

业内观点

下一步或严征土地增值税?

新闵律师事务所合伙人刘福元说，我国正尝试进行房地产税收方面的改革，尝试低税率严征管，把本来该征收的税收征上来。这或许是下一步房地产宏观调控的方向。

2010年初以来，河南、广西、上海、厦门等省市税务机关开始强化对房地产开发企业土地增值税的征管力度，强化的具体措施包括提高预征率、将核定征收改为查账征收，以及比以往更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算。其中上海市地税局在今年1月份下发文件，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，加强对房地产税收的征管，很有可能会成为下一步宏观调控的“重头戏”之一。

据他介绍，加强对土地增值税的清算，早在2007年初国税总局就曾经发过文，但由于地方税务部门执行上的原因，始终没能执行起来，税务部门按照1%～2%的预征土地增值税，导致部分应该清算的土地增值税偷逃。

他表示，如果上述税收清算政策得到执行，开发商的利润额会大大减少，现金流也将受到影响，但是能够对抑制囤地起到一部分作用，最重要的意义是完善了我国房地产开发税收管理制度，将会成为一项很重要的调控措施。

不过，他也承认，由于土地增值税的清算需要多个部门配合，具体执行会有难度，因此更适宜于针对那些捂盘、囤地现象严重的项目，有重点、有选择地进行土地清算。