浅析如何防控房地产并购中的法律风险
新闻发布时间：2012-10-12
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浅析如何防控房地产并购中的法律风险
上海建纬（长沙）律师事务所 戴勇坚
一、房地产企业并购背景分析
迫于我国城市房价上涨过快，投机性炒房愈演愈烈的疯狂趋势，国务院为促进房地产市场的健康发展，引导房地产市场的理性消费，于2010年新年伊始，便先后出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》及《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即国务院2010年4号文件和10号文件。至此，拉开了国家对我国房地产市场新一轮宏观调控的序幕。这一轮宏观调控的主要行政特征便是“限购令”、“限贷令”的陆续出台，相关行政部门和银监会配合出台相应的“严格土地管理制度”和“严格房地产信贷制度”，直接重挫房地产市场的软肋。很多中小房地产商在国家的“限购、限贷”令下，都面临着资金链断裂的问题，这部分企业属于企业经营管理不善，抗政策风险能力差而不得不被动卷入房企并购浪潮中。还有一部分房地产企业本身就是盯着房地产行业的暴利，抱着投机性心理进军房地产行业的，其并不以房地产为主业，由于国家一系列调控政策的出台，为避免资金不足影响企业整体效益，主动选择退出房地产，从而集中精力发展主业。这部分企业属于迫于市场竞争压力主动选择被并购。还有78家央企，国资委也要求必须退出房地产业务。正是在这一系列的国家行政干预手段下，房地产行业有了要求被并购的房企。俗话说“哪里有需求，哪里就有市场”。房地产市场有了被并购者，必然会出现并购者。一些大型房地产企业，企业规模大，具有端正的价值观和领先的开发理念，有成熟的具有市场竞争力的产品和产品线，有先进的经营管理水平，有多元化的融资渠道，抗市场风险能力强。国家的这一轮宏观调控正好为这一类房地产企业提供了发展机遇，这类企业可以凭借雄厚的资金优势和市场优势进入并购市场。通过并购，可以实现迅速扩大市场占有的目的，同时，也可以顺利完成企业结构调整和战略转型，从而增强企业的市场竞争力和品牌优势。
二、房地产企业并购势在必行
如今，经济气候风云变化，国际金融风暴席卷全球，给中国经济的发展带来了前所未有的挑战，各行业都在寻求如何实现战略转型，中国的房地产市场更是受到内忧外患的双重夹击，受国家宏观调控政策的影响，近两年中国房地产行业已进入战略调整的拐点。房地产企业的市场并购随着国务院一系列调控手段的出台也日趋激烈和频繁。继2010年房地产行业并购案例的井喷式增长后，2011年一季度房地产行业的并购案例和并购金额均创下单季度历史最高，占据并购市场诸多行业之首。笔者认为，房企并购如今已演变成了当前严峻经济形势背景之下房地产行业进行资源整合和战略转型的市场机遇，但同时，房企迎来并购机遇亦面临许多风险挑战。因此，如何有效的规避并购风险，实现并购双赢的目的已成为一个亟待解决的问题。
三、并购中的法律风险及防控
纵观2010年以来的并购案例，可以窥见当前房企并购的模式最常采用的便是房企股权收购和房企项目收购两种模式。具体操作方式又包括控股目标企业、参股目标企业、合作开发、土地使用权的转让、在建工程收购、整体开发项目收购等。在这一系列的并购活动中，并购风险亦相伴而生，主要包括财务风险、项目风险、管理风险、法律风险。面对风云变幻的房企并购市场，笔者认为当前形势下房企并购应注意以下几个方面的法律风险。
首先是隐形债务风险。作为并购重组这一市场投资行为，目标公司的资产负债情况在很大程度上决定了并购目标能否实现。现实背景下，由于企业财务制度的不完善和相关法律的缺位，导致很多企业的资产负债情况都无法从账面上体现出来，不少债务并未入账，导致一部分企业隐形债务；另外一部分隐形债务就表现为可能债务（或有债务），如该企业为其他企业的债务担保，民事赔偿纠纷或致的赔偿责任、违约责任。由于收购企业与目标企业在并购活动中处于利益对立面，目标企业不可能主动告知这些隐形债务，甚至会故意隐瞒这部分债务。这就为房企进行并购埋伏了巨大的债务风险。面对这一法律风险，房地产商所能采取的最有力防控便是聘请专业的会计师和律师进行周密的财务审计和尽职调查。
其次是权利瑕疵法律风险。尤其是房地产商采用收购目标公司土地使用权，在建工程收购，整体开发项目收购的方式进行并购活动的，目标公司的有关项目是否存在抵押担保，登记备案等产权瑕疵也是房企并购过程中常见的法律风险。如果这些权利瑕疵问题在并购活动中没有发现，势必会对并购房企的资产规模带来巨大的冲击。律师在参与房企并购专项法律服务过程中，必须采取深度挖掘调查的方式，到相关登记备案部门进行查阅，同时，对在建项目或工程所应具备的类如建设工程规划许可证，土地使用权证，建设工程施工许可证等相关证件的齐全性进行审查，确保收购项目无权利瑕疵或要求目标公司解决或完善相关瑕疵问题。
再次，并购重组后的企业治理风险。纵观2010年以来中国房企的并购案例不难发现，房地产商在成功实施并购活动后，都会面临资源整合冲突难题。房地产界龙头老大万科地产一直都以其先进的管理经验、多元的融资渠道和一支具有高业务水平的营销团队为支撑，持续进行着扩充市场的并购活动。2010年，万科出手频繁，并购了CBD赢嘉中心、深圳海轩广场、昆明新河民房地产北市区公司、上海中房滨江房产、深圳九州房地产以及其他14家公司。这一系列并购为万科的全国化布局和多业态拓展提供了良好的基础。但是，就算是作为并购经验丰富的万科地产，也遭遇过并购后由于企业文化冲突导致的资源融合难题。2006年万科并购浙江南都房产，意欲进军杭州市场时，由于南都房产亦属当地绕有名声的品牌房地产商，有着深厚的企业文化和企业特质，与万科进行并购合作后，就曾发生两个企业激烈的文化冲突。面对熟悉当地市场业务精英的纷纷出走，万科开始了漫漫安抚融合之路。因此，房地产商在进行并购拓展市场的活动过程中，必须重视并购后企业能否与本企业实现融合，顺利完成接管工作，实现并购目的问题。笔者认为，并购后的治理风险主要包括客户丢失风险，人才流失风险和企业结构优化风险。如何迅速地得到客户和原企业员工的认可是并购后房企需要解决的核心问题。作为律师参与房地产商并购专项服务时，就应该对企业的并购后法律风险从制度层面上提出防控措施，主要措施包括帮助企业迅速进行产业结构调整的制度设计，建立健全企业的组织结构，完善企业董事会、股东会、总经理及其他高级管理人员的相关制度，建立企业合理的股权控制结构和股权激励机制。
最后，政策、法律法规风险。如前所述，房企并购的方式有很多种，包括控股、参股目标企业，也包括对目标公司具体工程项目的直接投资。在这些并购方式中，由于企业以追求经济利益最大化为目的，常常会忽略一些经济活动的适法性思考，由此就会导致一些经济行为因违反法律的强制性规定而无效甚至触犯刑法的风险。另外一个方面的风险就是政策变动导致并购目标无法实现的风险。作为律师，在参与房地产商并购业务中，就应该本着谨慎而负责的态度，就项目并购过程中存在的违法违规性行为及产生的法律后果向并购房企详细说明并出具书面《法律意见书》，以最大限度帮助客户规避这一风险。另外，针对政策的变动风险，律师应随时关注和把握政策动态，对可能施行的新政策进行预测，并做出政策调整的应对策略，以最大限度实现风险防控。
最近，随着年关将至，大家都在关注国家的限购令是将解除还是继续贯彻执行呢？从目前住房和城乡建设部以及中共中央政治局等相关部门的动态分析，明年将极有可能会继续执行限购令。并且，为使商品房市场长期平稳健康发展，国务院及各级司法行政部门都在研究试点房产税的可行性及实施细则。因此，国家对商品房及土地市场的调控力度将会持续加大，房地产行业内近期的投机性空间只会越来越狭窄，那些苦苦支撑，等待政策松绑的中小房企最终还会因资金链的断裂遭遇被并购的厄运。因此，2011年房企并购市场的火爆将持续升温，引爆2012年的房地产行业。并购风险亦将随着并购市场的火热而备受关注，本文顺应市场潮流，对房企并购法律风险做一浅析，藉以抛砖引玉，希望有更多关于并购法律风险及风险防控的深度研究，以期为房企并购提供全方位的法律保障。