美国的不动产制度
新闻发布时间：2007-7-19
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一、不动产所有权制度
不动产所有人可以是个人、合伙组织或公司，或者是公司、合伙组织和个人的混合体。在财产转移时，美国法律规定使用房契的方法将不动产所有权从一个所有人转移到另一个所有人，该房契必须在该不动产所在地的政府部门登记和注册。
租约是一种不动产所有人和不动产使用人之间的合同。根据其租约，不动产使用人有权使用该项不动产，但并不由此造成他对该不动产的所有权，在租约到期时，不动产的使用人即丧失了他对该不动产的一切使用权。
二、不动产经纪人的义务
根据美国法律的规定，不动产的卖方和买方有权直接进行不动产交易，但在日常生活中，绝大多数不动产的交易都是通过不动产经纪人完成的。经纪人或者代表卖方，或者代表买方，并且为其代理的一方负责。不动产经纪人的义务限于对不动产法律知识的咨询，但是他们没有法律上的义务对于该不动产的商业价值向委托人进行咨询。
不动产的买方首先必须明确他所需要购买的不动产的所有人。在美国，确定不动产的所有权人是通过不动产所有权保险公司来进行的。这些公司会通过政府的记录来审核谁是该不动产的所有人，谁对不动产有某种程度的所有权或使用权。这些不动产所有权保险公司会把它们的审核记录交给买方。它们还可提供该不动产的税务是否已经付清。在美国，这一点特别重要。因为不动产税是和不动产联系在一起的。购买了该不动产，就有义务承担任何没有付清的税务。如果对有关不动产的所有权、税务和使用权等引起争议，最终可以由法院予以裁决。
在美国，每一项不动产都有一个对该不动产位置和范围的解释，该解释经常使用一些专业术语。在不动产购买过程中，不动产卖方的经纪人常向买方或买方经纪人出示该不动产的法律解释，包括该不动产的四至范围，但是，买方或买方的经纪人不能仅凭卖方经纪人的解释来决定该不动产的范围，因为有时卖方的经纪人不一定能了解该不动产准确的资料。买方或买方的经纪人可以自行调查，有经验的买主常常会亲自查看不动产的位置、范围，由此来确认卖方经纪人所提供的情况是否准确，该不动产是否符合自己的要求。如果买方或买方经纪人对此有任何疑问，可以通过独立的中介机构对该不动产的位置和四至范围进行审核。如果某项不动产的邻居在未经该不动产所有人同意的情况下，公开和连续使用了该不动产10年以上，该使用人就有法律上的权利继续使用该不动产。
三、不动产买卖合同
不动产的买卖合同文本通常由卖方的经纪人提供给买方，并且说明这是一种标准合同。然而，由于每一项不动产都有其特殊性，所以其交易也就具有可塑性。因此，买方的经纪人必须仔细审核该合同的
所有条款，并提出修改意见，要求卖方据此加以修改。
四、水、电使用权
在不动产交易中，一般不涉及对水、电等使用权的转让问题，不动产买方在不动产过户到其名下后，必须亲自向水电管理部门和电话部门要求供电、供水和接通电话。水电管理部门和电话公司，对此会要求一定的费用来重新接通各项供应服务。
每一项不动产的所有人，都有权利使用从他的不动产通向公路的道路。政府有权让所有的公用道路对所有的使用者开放。在美国，许多不动产的所有人都会在他们所拥有的不动产范围内开辟一条通道，让他们的邻居能通向公路。这项使用权是法律明文规定加以保障的。不动产所有人不能只根据自己的意图去阻拦该道路的通行。许多州和地方法律规定，大型建筑物的所有人有义务在他们所拥有的不动产范围内，留出公共通行的道路，并且有义务修整这些道路，政府无需对此给以补偿。
美国各州和地方的法律都有一些有关土地规划的规定，这些土地规划的规定，对不动产所有人的使用权利给予某种限制，不动产规划条例规定了每一种建筑物所必须使用的防火标准、楼层高度、停车场、和其他必须具备的附属设施。不动产的买方在购买这些不动产时，应当意识到这些规划条例可能会影响到他对该不动产所有权的行使。有时，在对该不动产的正常使用过程中，政府部门对土地规划的条例进行了某种修改，这些修改可能会影响到对该不动产的正常使用，在这种情况下，美国的法律一般都允许现成的使用者可以继续按过去的方式加以使用，但是不得加以扩大，修改。在这种状态经历一段时期后，修改后的规划条例才予以实施。
不动产所有人如果想将不动产分割成几个部分，然后再出售或出租，必须符合当地法律的规定。申请这样的分割，往往需要花很长的时间，并经过很复杂的政府审批程序。因此购买者如果他们有可能要分割其想购置的不动产，并加以出售或出租，必须在购买不动产之前，应当确认其不动产可以经政府批准而予加以分割、出售或出租。
如果不动产所有人要在其不动产范围内建造新的房屋，他们必须向政府部门申请建造许可证，此外，任何对现有房屋进行大的修建、装修，必须要向政府申领许可证。
在进行大规模的建造时，不动产所有人还必须遵守该州或地方上的环境保护法规，而且环境保护法优先于其他不动产开发法规。房屋建造人必须首先通过州政府或地方政府环境保护主管部门的批准，才能进行建造。如果在房屋建造过程中，影响到湿地的保护或野生动物的居住，也必须在获得政府部门的许可证后，方能继续建造。如果某项不动产是被用来储存或转移有害的气体或物质，联邦和州的法律都作了限制性的规定，房屋所有人或使用人有义务按照法律的规定，对这些有害物质进行有效的控制。
总之，在购买不动产时，应当根据其将来的用途，对该不动产所可能引起的环保方面的影响，要有足够的估计，尤其是有关生产性的用房，更要符合各种环保法律的规定。环保法律不仅仅是适用于生产性建筑，有些居住场所，如果违反了环保法律的规定，也会受到一定的处罚。
在居住性的社区内，邻居间一般都有一个相互间的合约，规定了每幢房屋的高度，宽度，以及花园的大小。任何房屋所有人要想改变这些规定，改建他自己认为合适的房屋，都会受这些合约的限制，因此，在购买不动产时，也应该了解到这些合约的规定。