开发产权式商铺需防范法律风险
新闻发布时间：2007-7-30
来源：
作者：戴勇坚
商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。继北京、上海、广州、深圳、武汉以后，长沙的投资商铺热也已经开始逐渐升温。开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产，一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目，投资开发产权式商铺，从中获取高额利润。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润主，并同时保证小业主购买商铺后每年一定的收益率的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
毫无疑问，产权式商铺作为投资的一种方式，既具有高回报的特点又具有高风险的特点，若开发商在开发和经营商铺过程中若能规避法律风险，防范法律风险，则开发商确定能够实现很高的回报，消费者、投资者甚至真的能达到“一铺养三代”的可能；但如果开发商为追求高额利润违规操作的话，反之就被套牢在此项目中，纠纷不断，损失惨重。开发商投资开发商铺，一般会遇到如下几类风险：
第一类是租金差价风险。开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营。大型商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使小业主客户认同的回报率如8－10%的利润，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。
第二类是大型商家经营不善带来的风险。
若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，而导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择国际国内实力雄厚的知名零售业的经营商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有优秀的营销理念、经营管理能力和团队精神及很强的吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续健康经营的能力比较强。开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。
第三种，售后“包租”带来的风险。目前，开发商销售商铺时有一些出现了以租代售或者售后包租的现象，且已经成为部分项目的促销手段之一。但根据建设部2001年6月1日实行的商品房销售管理办法第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售商品房。“售后包租”其实是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。目前，这方面立法还不很完善，对没有法律明文规定的销售方式最好请有关房地产专业律师进行把关，房屋管理部门应及时出台相关规定，对新的销售方式加以规范。
第四类，产权分散带来的风险。开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。