物权登记错误之权利救济
——以张某诉某市房管局登记行为错误案为例
上海市建纬律师事务所长沙分所 戴勇坚 周正伟
张某（女）湖南某公司退休工人， 2002年6月，张某购买了省内某市某处房屋。后该房由李某（系张某儿子）居住。2004年7月，李某未经张某同意，私下模拟张某签名，做了一份委托王某办理产权过户手续的委托书，市房管局根据该授权委托书、张某身份证复印件、张某私有房屋所有权证、房地产买卖契约，并经王某、李某在市房管局提供的市房产产权交易登记申请书上签名，办理了产权交易过户登记手续，将上述房屋的产权确认为李某所有，并颁发了产权证书。同年9月，张某得知其房屋产权已由李某私下过户的事实后，向市房管局提出撤证申请，市房管局予以拒绝，张某遂向法院提起行政诉讼。在诉讼期间，李某已将该房卖给不知情的第三人周某，并办理了产权过户手续。
同年，张某以市房管局在向李某等人核发房屋产权证的过程中，对提供的材料真实性未予审查、核实，便颁发了产权证书，该具体行政行为侵犯了其合法权益，请求法院撤销市房管局的具体行政行为。
市房管局辩称：张某出具书面委托书，委托王某办理该房屋过户手续，委托书上有张某签名、还附有张某身份证复印件。王某与李某等人在我局办理交易过户手续时提交了房产过户必须具备的所有证件。房管局颁发房屋所有权证依据的事实清楚、程序合法，要求驳回张某的诉讼请求。
一审法院经审理后根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款（一）项之规定于2005年作出一审判决：市房管局向李某颁发某房屋所有权证合法，判决维持，驳回张某的诉讼请求。
后张某上诉至市中院，市中院维持原判。
评析：这是一起由房屋所有权登记行为引起，多种法律关系交叉、重合在一起的行政案件。如果说《物权法》实施前，本案判决还是一个正确的判决的话，那么,自从2007年10月1日《物权法》实施后，本案判决的合法性就值得商榷了。
本案双方争议的焦点是市房管局进行核准登记时，对登记文件是否要进行实质性审查，市房管局颁发房屋所有权证的行为是否合法。一种观点认为，房管局只是登记机关，不是确权机关。房管局对登记文件只需进行程序性审查，只要具备形式要件就可以核准登记并颁发房屋产权证。要求房管局对每一文件都进行实质性审查，审查其合法性和真实性，是不可能做到的，也是不现实的。另一种观点认为，房管局对登记文件应当进行实质性审查，不但要审查文件是否齐全，还要审查文件是否真实。由于当时法律没有明确规定，本案判决采纳的第一种观点。可最新颁布的《物权法》采纳的是第二种观点，加重了房管局的审查责任。《物权法》第十二条 登记机构应当履行下列职责：… （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。由此规定可看出，房管局对当事人提交的文件材料的，既应履行程序审查义务，还应履行实体审查义务，对符合条件的，才核准登记。本案中，房管局登记文件欠缺、对登记文件的真实性未作审查的情况下将张某的合法财产转移给了李某，侵犯了张某的财产所有权，其行为当然违法。
也许有人会问,如果果真判决房管局登记行为违法,那么该涉案房屋产权究竟应该给谁?此问题就涉及到物权公信原则的适用。公信原则是指一旦当事人在变动物权时依法定方式进行了公示，法律就赋予该物权变动具有完全效力，即使公示有瑕疵，善意受让人基于对公示的信赖，亦不负返还义务，仍能取得物权，从而保护交易安全。本案中，虽然物权在由张某变动给李某时，登记存在瑕疵，但第三人周某对此瑕疵不知道也无义务知道，其行为善意、合法，只要物权已变更在其名下，就完全符合受登记公信力保护的法律要件，物权变动就不可逆转，原所有人张某只能通过要求有过错的出让人或登记机关承担责任。
那么,《物权法》颁布后，原物权人在得知登记错误时,应怎样采取措施，妥善地保护好自己的物权呢?
《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
所谓异议登记，就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。利害关系人发现登记簿上的产权登记是错误的，可以向登记部门提出产权的异议。登记机构予以异议登记后，起到一个该物权在争议阶段的警示作用，如果买卖双方继续交易该房屋，买受人会承担潜在风险，一旦异议成立，真正权利人在其上的物权将优于买受人得到保护。这样, 在登记错误时,就很好衡量原物权人与善意第三人的利益,使他们都妥当地得到法律的保护，将物权的静态保护与动态保护很好地结合起来。
因此，原物权人张某有三种方式来保护自己的权益：第一种是当不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误时，可要求登记机关重新审核更正，由登记机关按照各地的内部程序给予解决；第二种是向登记机关提出异议登记，并在申请异议登记十五天内以登记机关错误登记行为提起行政诉讼。第三种是向登记机关提出异议登记，并在申请异议登记十五天内到法院提起对争议房产进行确权的民事诉讼，之后凭着法院的生效判决书到登记机关申请变更登记。
第三种方式是物权法确立的最新救济方式，对物权人的权利保护具有特别重要的意义。以前的产权登记制度，房产登记与房产确权合二为一，是政府房地产主管部门的行政行为，只要颁发了房产证，确权就具有法律效力。如果利害关系人发现产权登记有错误的，只能向政府部门提出复议或向法院提起行政诉讼。而在行政诉讼中，法院仅仅审查登记机关登记行为的程序上和实体上的合法性，往往忽视异议人的异议证据，这一制度在实践中产生极大的弊端，救济途径单一，使行政复议流于形式，变成多余的程序，浪废当事人的时间。也使得司法、行政部门互相推却，法院对于已颁发《房地产证》而要求房产确权，或者变更登记的民事案件，不予立案，要求当事人通过行政途径向政府主管部门申请复议，此时，行政主管部门却往往表示会依据司法部门的裁决结果重新登记确权。如此一来，就弄得当事人进退两难，无所适从。 物权法第十九条第二款，打破了这一单一的救济程序，允许利害关系人向登记机关申请异议登记，在登记机构予以异议登记后，直接向人民法院提起确权的民事诉讼，从而在程序上能更全面地保护真正物权人的利益。
本案告诉我们：2007年10月1日《物权法》实施后，基于其明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人物权的目的，登记机关肩负的责任就更重了，在核准登记时要注意尽到自己的谨慎审查义务，否则就会为自己的疏忽承担赔偿责任；作为物权的真正拥有者，在登记错误时，也要会利用异议登记这种有效的救济方式来维护自己的物权。