2005-6-9 9:11:07
摘自2005年6月9日《三湘都市报》
戴律师:
您好!
2003年10月,我与李某签订《房屋买卖协议》一份,约定李某将其即将交付的拆迁安置房一套卖给我,房屋面积110平方米,总价款10万元。协议签订后,我按约支付了定金和预付款,李某也于同年12月20日将房屋交付给我居住。2005年3月初,李某领取房产证和土地证后却拒绝履行协议,至今不肯协助办理过户手续。后来李某又提出拆迁安置房没有经过批准是不能转卖的,原来签订的《房屋买卖协议》无效,让我退房搬出房屋,并且只同意退回我已交的购房款。请教戴律师:李某的说法有理吗?我该怎么做?
古先生
古先生:
李某的说法是没有道理的。
有人认为,拆迁安置房屋的土地使用性质一般情况下是国有划拨土地,根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”基于这一规定,拆迁安置房屋买卖合同订立后,如未到有关部门办理报批手续,则买卖合同无效。
本律师却认为,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效,因此,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续,但并不影响合同的效力,只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。
实践中,拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行,而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中,也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。
综上所述,你跟李某签订的《房屋买卖协议》有效,根据我国合同法的有关规定,你可以要求李某继续履行协议,协助办理房屋产权过户手续,或者退房并承担相应的违约责任。
戴勇坚律师