业主大会是物业小区区分所有权人的自治管理组织，在法国和美国等国家称为“业主协会”，在德国称为“住宅所有人共同体”。尽管称谓不同，但其基本只能与作用是一致的，即负责小区共同部分的维护和管理，保持小区良好的居住环境。我国《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

 

作为区分所有权人自治组织的业主大会，是区分所有建筑物小区的最高意思决定机关，其行使权利的基础是建筑物区分所有权，其基本职能的行使也是围绕区分所有权的行使与作为所有权标的的区分建筑物的管理与维护展开的。

由全体区分所有权人组成的业主大会，是区分所有权人的决策机构，对于物业小区重大事务享有决策权。

业主大会通常有权决定：

1.制定和修改业主会议议事规则；

2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3.选举和更换业主委员会；选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；

4.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；

5.修缮、改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理的其他重大事项。

 

业主委员会是业主大会的常设执行机构，负责日常事务。业主委员会代表全体区分所有权人执行业主大会做出的决议，维护全体区分所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。

经业主大会授权，业主委员会完全可以代表全体区分所有权人行使物业管理权，包括自行建立物业管理组织或者委托物业管理公司进行专业化的管理。

按我国《物权法》第75条规定，业主委员会又全体区分所有权人选择设立，由业主大会负责业主委员会的选举工作，地方政府相应部门对业主委员会的设立和选举给与指导与帮助。

 

作为业主大会的常设机构，业主委员会是物业小区日常事务工作的实际处理者，也是在发生公共维修基金使用、选招聘物业管理企业等重大事务的工作主持者。

业主委员会代表全体业主和使用权人行使权利，依据业主委员会章程和业主公约来协调和处理业主内部业主和使用人内部的关系；

业主委员会代表全体业主选聘物业管理企业，签订物业管理合同，并监督物业管理公司的运作；

业主委员会代表全体业主与房屋行政管理部门打交道，做出相应的法律行为。

 

区分所有权人的自治是通过区分所有权人自治组织实现的，集体决策机制是保障其运行的基本原则之一。我国《物权法》第76条规定了业主共同决定物业小区重大事项的集体决策权。

我国《物权法》对业主投票权的分配与计算并无详细规定，在2003年《物业管理条例》中也只对第一次业主大会会议的投票权计算进行了原则性规定，给出了两个考量因素：建筑物区分所有权人拥有住宅单元的建筑面积、住宅套数。具体的裁夺权则交给了各省、自治区、直辖市。对于其后的业主大会会议投票权的计算方法，则将集体的裁夺权交给了区分所有权人自身，由区分所有权人组织在其自治文件中做出具体的选择。此次物权立法中，采纳了多重多数决原则，但并未引入对“大业主”投票权的比例限制。

 

按我国《物权法》第76条规定，对于下列事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意时，可以形成决议：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

但在决定上述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

 

物权法也明确规定需要由建筑物区分所有权人集体决策的事项包括以下几种：

1.管理规约

2.选举业主委员会及其成员

3.维修资金的筹集与使用

4.建筑物的改建与重建

 

在决议对人的效力上，我国物权法明确规定的是对“全体业主”具有约束力。需要考虑的是，区分所有权的性质并非仅仅是单纯的财产性权利，也不仅仅是不动产的共有关系，而是一种财产与生活秩序的共同规范。很多时候，为了保障该区分所有权制度的目的的实现，必须使得决议的效力不仅仅对于权利人，对于专有部分事实上的占有人也应当具有约束力——比如业主大会做出的有关限养宠物的决议，不仅仅对业主，也应当对专有部分承租人发生拘束力。