专有部分，指构造和使用上具有独立性、能独立为区分所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独所有权。“独立性”是专有部分的重要特征。我国《物权法》第70条将专有部分界定为住宅、经营性用房等。

 

作为单独的专有部分所有权必须有三个条件：

（1）必须是建筑物在构造上可以区分，并客观上可由住户只有支配，这需要墙壁作为间隔，屏风和画线等不能作为分割界限；

（2）必须可供单独使用。也就是在区分所有之后，各个部分可以单独使用，而无需其它部门扶助；

（3）必须经过登记，只有等级确认之后，专有部分所有权才能产生法律效力。

 

区分所有权人对专有部分所有权的行使，基本上可以沿用传统民法上有关所有权行使的规则。

区分所有权人或其他住户（指不具所有权人资格的承租人、借用者等）可以对专有部分行使占有、使用、收益权能，但对于处分权能需区别看待。

只有区分所有权人能够针对专有部分进行处分，包括移转所有权或设定地上权、抵押权等物上负担之行为。区分所有权人之外的其他住户一般无处分权能。

出现第三人妨碍专有部分的使用情况时，使用人为区分所有权人时，可以行使所有人的物上请求权，排除干涉；在使用人为其他住户时，使用权人为专有部分的现实占有人，则可以行使占有人的物上请求权加以排除干涉。

 

任何权利的行使都不应违反公共利益，或以损害他人为目的，此即为权利行使的限制的一项重要原则——权利不得滥用原则。区分所有权人行使权利时理应遵守。具体到对建筑物专有所有权的限制，又呈现出特殊性。区分所有建筑物的专有部分紧密相连，就其个体而言虽得任意使用，但是从整栋建筑物观察，各专有部分的使用都与建筑物的维持及区分所有权人的共同利益紧密相连，如果允许区分所有权人任意处分其专有部分，就可能会产生不良影响。如对专有部分的不当改造（拆除承重墙、柱等）会严重威胁建筑物的安全，对专有部分的不当使用（将居住用的专有部分改为餐饮店、卡拉ok店等）会影响他人的环境权、安宁权等。所以，需要对专有所有权的行使进行限制。

我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

    ２、相邻关系的限制

因区分所有建筑物之专有部分紧密相连，对一专有部分的维护和修缮必须借助与其相邻的其它专有部分的使用。此时，按照不动产相邻关系理论，被使用的专有部分的区分所有权人必须容忍他人的上述行为。

不过，基于公平正义的理念，使用他人专有部分的区分所有权人应对他人因此受到的损害进行赔偿，如我国台湾地区公寓大厦管理条例就规定，“……（2）他住户因维护、修缮专有部分，约定专有部分或设置管线，必须进入其专有部分或约定专有部分时，不得拒绝；（3）管理负责人或鼓励委员会因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专有部分时，不得拒绝。……前款第2项及第３项之进入或使用，应择其损害最少的处所及方法为之，并应补偿所生之损害。”

 

营业性限制，又称商用性限制，这是对区分所有建筑物在使用上的一个重要限制。一般表现为，区分所有权人通过自治文件规定住宅单元是用于私人居住的，禁止任何人在自由单元或共有部分从事或维持商业行为。

《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

可见，我国立法上对营业性限制采相对限制的态度，主要体现在三个层面：

第一，当法律法规有明文规定禁止将住宅改为经营性用房、或是区分所有建筑小区管理规约中有禁止规定时，业主不得擅自将住宅改为经营性用房。

第二，在无上述法定或约定的营业性限制时，业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约中对改变专有部分用途的规定。

第三，业主改变专有部分用途，由住宅改为经营性用房的，必须经过有利害关系的业主同意。

 

建筑物区分所有权是一种复合型权利，可以分解为权利人对专有部分的所有权、对共有部分的共有和共同管理的权利，及共有持分权和成员权。在建筑物区分所有权这三个要素中，专有部分所有权居于核心地位。区分所有权人可以将其所有的专有部分出售给他人，这属于民法上的房屋买卖合同。作为出让人，区分所有权人只可以出让其专有部分，而不能出让其共有部分。但在建筑物区分所有权制度下，由于专有部分所有权在整个权利构成中处于中心地位，共有部分持分权及成员权具有从属性和相对性，所有部分所有权的出让也意味着共有持分权以及成员权的转让。《物权法》第72条第2款明确规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”，也即属于此种专有部分单独转让之禁止规定。