在德国被称为“住宅所有权”，在法国被称为“住宅分层所有权”，在瑞士则被称为“楼层所有权”。我国民法理论界乃是采用日本法的称谓，叫“建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权最早起源于法国民法典的规定，随后被各大陆法系国家以民法典或单行法的形式规定下来。

经过长期的时间及理论探索，关于建筑物区分所有权的概念，主要形成了以下几种学说：

第一，一元论说。此说认为，建筑物区分所有权即区分所有人对其专有部分的所有权。一元论说是由法国学者为解释法国民法典第664条所提出的观点，并为以后制定的日本建筑物区分所有权法所继受，该法第二条规定：“本法所称区分所有权，指依以前条所规定的建筑物部分（专有部分）为标的的所有权。”

第二，二元论说。此说最初为法国学者针对一元论说的缺漏而提出的补正性观点，认为建筑物区分所有权是由对专有部分的所有权和共用部分的持分权所构成的一项权利。

第三，三元论说。此说又称为“最广义区分所有权说”，认为建筑物区分所有权系由专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所生的成员权构成。此说也为德国1965年《住宅所有权法》所采。

 

建筑物区分所有权，乃是一种复合性的不动产权利，不同于以单一的特定物为客体的一般所有权。一方面，区分所有权人对特定的专有部分享有单独的所有权，这与一般的所有权没有差异；另一方面，区分所有权人还对共用的走廊、楼梯、屋顶等建筑物部分享有共有的权利。同时，区分所有权人还因共同关系而取得成员权。建筑物区分所有权以对专有部分的专有所有权为基础，由此结合区分所有建筑物的特性，使建筑物区分所有权人同时拥有共用部分持份权或进而承认其享有成员权。对专有部分的权利是区分所有权构造的基点，有专有所有权，则有共用部分持份权或成员权；反之，则否。所以，专有所有权决定共用部分持份权和成员权。

 

区分所有建筑物所有权的出现，乃源于19世纪工业革命所造就的城市化运动。工业革命带来的生产力的不断提高吸引了大批的劳动人口涌向城市，旧式城市的布局已无法容纳高速增长的新增人口，出现了“住宅缺失”的现象。区分所有建筑物应运而生，因为在同一面积的土地上，区分所有建筑物比传统的建筑能容纳更多的人，大大提高了土地的利用效率。在当今社会，城市人口的日趋庞大和建筑材料及建筑技术的发达，促使建筑物向高层化发展，居住在同一栋建筑物的区分所有人也相应增多。各区分所有人作为独立的利益体，都会从自己的利益考虑对建筑物的使用，如有人以为建筑物应提供全面的服务，包括冷暖气、电梯、传达室等，而有的人因财力制约只需要最基本的安全、清洁的服务项目。所以，如何处理各个区分所有人之间的利益冲突便是一个重要的问题。倘由个人依其意思行事，势必出现混乱并损害区分所有人的权利。因此，便产生了建筑物区分所有权人管理团体，一栋建筑物内所有的区分所有权人都是该团体的成员，对建筑物的使用、修缮和改良等必须经过该团体的同意，从而维系全体区分所有权人的共同利益。由此可见，各区分所有权人的权利之中必然存在一种因共同关系而生的成员权。