共有部分，是指专有部分以外的其他建筑物部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。共有部分在物理上具有不可分割性，以整体形式供全体或部分区分所有权人共同使用。

共有部分的范围，一般包括建筑物的基本构成部分如支柱、屋顶、外墙等，还包括楼房的共同部分及附属物，如楼梯、煤气管道等，建筑用地等也可包括在内。

 

1.是因物的使用目的不能分割；而是为使专有部分与共用部分成为一个整体；

2.共同使用部分的所有权，应在各专有部分转移时，一并转移给受让人；

3.是建筑物的公共设施专有部分的从物，属于抵押权的效力范围。

 

根据《物权法》的规定，区分所有权人对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性住房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

就共用部分的权利而言，需就区分所有权人与其他非区分所有人的专有部分占有人分别看待。专属于区分所有权人的权利包括：区分所有权人可以就共用部分的管理、维护以及共同事务的规范进行会议决议、行使表决权。

 

区分所有权人作为共用部分持分权人享有对共用部分的使用、收益与处分之权。

区分所有权人的使用权
   共用部分的使用权系共有所有权的题中之意，既然已经享有所有权，则必然得对所有之物进行使用，如走廊用于通行、水塔用于给所有居民供水等。但是，这种使用不仅应符合一般的社会正义的观念及不违反强行法的规定，并且应考虑到共用部分的性质而使用，并不得损害其他共有权人的利益。

 

收益权是共用部分持分权的一项重要权能。商业的发展，空间的紧缺，使建筑物的一些共用部分所具有的经济效能较过去大大提高，如建筑物外墙可用于悬挂广告、停车场车位紧缺等都使共用部分可为区分所有权人带来更大的利益。既然各区分所有权人基于收益权得对共用部分所生利益享有权利，则产生一个问题，因各区分所有权人对共用部分乃是按份共有，而依建筑物共用部分的性质及法律限制，它又是不能请求分割的，则各区分所有权人能否请求分割共同收益？从理论上看，应该是可行的。然而从实际操作来看，如此做却略显繁琐。因为各区分所有权人不仅享有收益权，也须为建筑物之维护分担费用。倘有收益时分割，需维修费用时各个收取，其繁杂可想而之。依国外立法例，在区分所有权人之间设立一个管理基金，由区分所有权人选任的管理委员会或管理人负责管理。有收益时纳入基金，需维修时则由基金支出费用，各区分所有权人只需定期交纳一定的费用，出让区分所有权时将其在基金中的份额作为出让合同金额的一部分，即可简便而又合理的行使收益权。

 

处分权，是所有权的一项基本权能，包括事实上的处分与法律上的处分。共用部分乃维系建筑物功能必不可少之物，因此，对其事实上的处分不得损害其用途及建筑物之维持，所以各国区分所有权法大都规定，各区分所有权人有权在不损害建筑物共用部分用途的情况下对其进行修缮与改良。而对共用部分法律上的处分，则因共用部分的从属性，得依专有部分的转让而转让。

    对共有部分的义务

我国《物权法》立法中首次明确了区分所有权人对共有部分义务具有不可放弃性，即便以放弃共有部分权利为代价，区分所有权人仍然应当承担其在共有部分上的义务。这既是所有权不得滥用原则在建筑物区分所有权领域的体现，也彰显出区分所有权人整体利益的重要性。

区分所有权人对共有部分必须承担的不可放弃的义务包括：

1.共同管理（既是权利也是义务）。

2.建筑物及其附属设施的管理费用分担义务。

3.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集缴纳义务。

附：

表一：小区绿地、道路、物业服务房的归属

 

表二：车位、车库的归属