浅析一起地役权案例
上海建纬（长沙）律师事务所 唐牡丹
2009年11月，某村民委员会将500平方米的集体土地使用权分为三块，分别转让给原告王某和被告李某，以及另一居民刘某用作建房使用。因转让给王某和李某的土地相邻，且转让给李某的土地另一侧有通行道路，村委会在与李某签订转让协议时约定，李某在以后建房时应在后墙留1.3米作为公共通道，双方签订转让的面积包括该1.3米的通道面积。后李某在建房过程中，亦留出了1.3米作为公共通道。但房屋竣工不久，李某以该通道系自己购买为由，在该通道上安装铁门，并在该通道上建一卫生间，致使王某无法从此通行。为此，双方发生纠纷。王某诉至法院，要求李某拆除建造在双方共同通道上的卫生间、铁门，使其得以正常出入。
在这起案例过程中，对其中涉及的法律关系，有些人争论不休，有人认为是地役权，有人认为相邻权，究竟是地役权还是相邻权，我们先来看一下地役权与相邻权的关系及相关的法律规定。
一、地役权
所谓地役权，我国《物权法》第十四章对此进行了专门规定，条文涉及第156条至169条，共14条。其实，在《物权法》出台前，我国一直没有地役权制度，对于当初《物权法》是否要规定地役权其实也进行过争论，有人认为不需要规定，因为地役权的问题可以包含在相邻权中处理，但有人持反对意见，认为应当另行规定，最终我们看到了终究是另行规定了。
《物权法》第156条规定“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”这个被定义为地役权的基本定义，从这个定义中，我们可以看到地役权有以下几个要素：地役权人、合同、利用他人不动产、提高自己不动产效益。应该说地役权是不动产的权利人，为了提高自己不动产的效益，通过合同而取得对他人不动产的利用的一种权利。在这过程中，利用他人不动产来提高自己不动产效益的称为地役权人，给别人方便或利用自己不动产的称为需地役人。
结合《物权法》的相关条文，我们可以得知地役权有如下特点：
第一，地役权是一种用益物权。根据《物权法》第三编用益物权的规定，可以得知地役权是一种用益物权。用益物权是相对所有权、担保物权而言，根据《物权法》第117条规定，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。即用益物权人相对于所有权人少了一种自由处分的权利，也即地役权不可以自由处分。
第二，地役权是依合同而设立的。根据《物权法》第157条规定，“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同”，即地役权的成立是依据合同而设立的，而且应是书面的合同。
第三，地役权采取的登记对抗主义。根据《物权法》第158条规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”即地役权采取的是登记对抗主义，地役权合同生效时地役权设立，即使地役权合同未经登记，亦有效。这与《物权法》规定的物权法定原则及不动产物权登记生效原则不同，对于不动产一般是登记生效，如《物权法》第139条规定“建设用地使用权自登记时设立” ，但在此地役权作为一项用益物权，采取的是登记对抗主义。
第四，地役权的使用有期限。根据《物权法》第161条规定，“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限”，即地役权不是无期限永久使用的，期限一过，地役权即消失。
第五，地役权具有从属性和不可分性。根据《物权法》第164条规定，“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外”，第165条规定，“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让”，即地役权具有从属性和不可分性，不能像土地承包经营权、建设用地使用权等独立性质的用益物权一样可以单独转让、抵押，即使在这些权利部分转让，地役权也得随之部分转让，《物权法》第166条规定，“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权”，以及第167条规定，“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力”。
第六，地役权一般有偿取得。根据《物权法》第168条规定，“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：…（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”即当地役权人未及时付款时，供役地人可以解除地役合同，消灭地役权，不过在此不是一次地权利，而需要供役地人两次催告，如果地役权人仍未支付，在此时，才可以解除合同。
二、相邻权
相邻权，相对于地役权而言，在我国规定得比较早，早在1986年的《民法通则》第83条就不动产的相邻进行了规定，而此次在《物权法》中亦也进行了专章规定，专门在第七章规定了。但对何为相邻权，我国没有明确地规定其定义，在理论界一般定义为，相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权，用水排水权、采光权等。相邻权是建立在相邻关系之上的。
根据《物权法》、《民法通则》及相关法律法规的有关规定，相邻关系有以下特征：
第一，相邻权不是一项独立的民事权利，更非一项独立的物权类型。这个可以从《物权法》的立法体系可以得知，《物权法》是将“相邻关系”置于所有权编章中，它的本质应是所有权的范畴，就如同共有有关系一样。
第二，相邻权是一种法定权利。根据《民法通则》第83条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”即直接由法律规定，则非另行合同约定，更无需登记。
第三，相邻权是一种无期限的权利。基于相邻权是一种法定权利，那么只要该相邻关系未改变，不动产未消失，相邻权就存在，是一种没有期限的权利。
第四，相邻权的行使必须以从相邻权利人取得必要的便利为限度，不得借口行使相邻权去损害相邻权利人的合法利益，超过必要限度的，相邻权利人有权拒绝提供这种便利；
第五，如果相邻双方约定妨碍相邻权并给予对方一定经济补偿的，法律并不禁止。《物权法》第89条规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建造物的通风、采光和日照”。相反，如果相邻双方只要约定妨碍相邻权并给予经济补偿的，法律并不禁止。如陈某在自己住房楼下一楼张某住房的阳台前修建一平房以存放货物，双方达成妨碍张某采光的协定，由陈某给张一次性经济补偿2万元。
三、地役权和相邻权的关系
地役权和相邻权其实都是针对地理位置相邻的不动产之间的权利义务关系进行约定，所以二者有紧密的联系，这也无怪非为何《物权法》出台前，我国一直没有对地役权有相关的规定，甚至在这部法律立法起草的时候，亦有人建议不要规定地役权制度，但随着经济社会的发展、社会分工的细化、理论研究的深入，以及实务操作中的空缺，地役权另作规定还是有一定的道理与单独存在的理由，从以下地役权与相邻权的区别中，我们也可以进一步得到印证。
第一，地役权是一种约定权利，而相邻权是一种法定权利。地役权是依双方合同而成立的，而相邻权并非需要合同，直接根据法律规定而存在，相邻权法定也是为了规范并保护良好的相邻秩序，通过立法方式直接赋予相邻各方某种权利或强加某种义务。
第二，二者权利性质不一样。地役权是一种用益物权，而相邻权只是所有权的范畴，是对相邻不动产所有权人或使用权人行使权利的限制与扩张。
第三，二者的权利行使是否有期限性不同。地役权的行使有期限，地役权合同一到期，若未续期，地役权消灭，而相邻权的行使没有期限限制，只要不动产继续存在，相邻权就存在。
第四，二者的取得是否需要有偿给付。地役权一般是有偿取得，而相邻权一般基于法定无偿取得。
第五，二者的行使是否以从对方取得便利为前提。地役权一般不以从对方取得便利为必要，而相邻权的行使则必须从对方取得便利，如：《物权法》第88条规定，“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”。即邻地是唯一的通道，除了这条道路以外没有其他的道路。
四、结论
通过以上一系列的分析我们现在对相邻权和地役权已有一定了解，现在我们再回到案例，就比较容易地得出结论了，这则案例究竟是地役权纠纷还是相邻权纠纷，就比较清晰了。
“村委会在与李某签订转让协议时约定，李某在以后建房时应在后墙留1.3米作为公共通道，双方签订转让的面积包括该1.3米的通道面积”，在此可以得知，村委会并非必须使用该条通道，虽然不是必经的，但村委会为了方便还是与李某签订的合同约定了该通道，因此，村委会与李某之间产生的是地役权合同关系；对于王某和李某，虽然二者没有签订合同，而且村委会是将土地分为三块，与三人分别签订的合同，故并未产生地役权转让关系，而“因转让给王某和李某的土地相邻…在该通道上安装铁门，并在该通道上建一卫生间，致使王某无法从此通行”，看出该通道是王某唯一出行的通道，是必经之路，作为不动产毗邻人李某必须承担最低容忍义务，容忍王某在此出行，无需双方约定，是法定的权利，因此，王某和李某之间产生的是相邻关系。