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地铁沿线物业合作开发的法律风险与控制

                    贺倩明上海建纬律师事务所(深圳分所)
    　　

采取不同的合作开发模式和融资模式，其法律风险有所不同，总的来说，对于地铁公司，地铁沿线物业开发应注意以下法律风险：

　　(一)土地出让及转让的法律风险

　　我国现行法律对土地的出让和转让有一系列的限制性条件，而且这些条件会随着房地产市场和国家宏观经济的变化而变化，地铁沿线物业的开发应特别注意土地出让及转让的法律、法规、规章，同时应重点关注相关的政策，避免触及国家土地管理的红线。具体包括政策及法律、法规变化的风险；政府规划方案变更的风险；土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；招拍挂过程中的法律风险；物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；土地使用权被政府收回的法律风险。

　　(二)规划方面的风险

　　地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更是密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比将面对不一样的法律风险。

　　(三)选择合作方的风险

　　选择好合作方是项目成功的关键因素。在评估合作方的履约能力时，地铁公司应当对其资信、开发资质、过往业绩、财务状况、管理能力、正在开发的其他项目情况进行详细调查。建议通过邀请招标方式选定具有足够实力、从业经验丰富、资信优良、有可靠资金来源及能够提交极具操作性的项目实施方案的公司作为合作方。

四)市政配套设施的风险

　　地铁沿线物业开发涉及的路线复杂，开发周期长，水电、煤气或天然气、电讯、排污等市政基础设施配套并不一定完善。市政公用设施原则上属于政府投资范围，开工前需要项目立项、可行性研究及资金筹措与拨付等，审批环节较多，开工前准备时间较长。因此，对沿线物业开发涉及的市政配套设施的相关问题在开发之前应对投资资金、工程进度等重大事项进行充分的论证，避免出现争议和工期延误，影响沿线物业的开发。

　　除上述法律风险外，通常还包括：建设阶段、施工方面、销售阶段、物业管理中的法律风险等。

　　地铁沿线物业开发一方面存在巨大商机，另一方面由于地铁沿线物业开发涉及复杂的法律关系，存在上文所述的各项法律风险，因此如何防范和控制地铁沿线物业开发的法律风险是地铁公司和合作开发商不得不慎重考虑的问题，我们认为应该从以下几方面预防和控制地铁沿线物业开发的法律风险：

　　应该建立以合同为中心的内部管理控制体系，而且必须做到合同管理人员、机构、制度三落实；应完善公司管理制度和专业法律风险控制团队；应充分发挥专业律师在合同管理体系中的重要作用，让律师参与项目的全过程；定期法律风险评估和监控。