承租人优先购买权受到侵害，如何确定损害赔偿的数额
上海建纬（长沙）律师事务所 钟燕平
关 键 词：承租人优先购买权 损害赔偿 缔约请求权
承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法通则》、《合同法》及相关的司法解释都就承租人优先购买权进行了规定，但未对承租人优先购买权受侵害的损害赔偿范围进行明确的规定，导致理论与实践中对其损害赔偿的具体数额该如何确定认识不一。笔者将结合承租人优先购买权的性质与本案对承租人优先购买权的相关问题进行分析。
一、承租人优先购买权的性质
关于承租人优先购买权的性质，向为民法学界富有争论的问题，目前民法学界的争论主要集中在三种学说上：第一种学说为请求权说，即认为房屋承租人在出租人出卖房屋时享有以与第三人同等的条件请求购买房屋的权利，但双方之间的买卖合同须经卖方的承诺方能成立。第二种学说为形成权说，即认为房屋承租人在出租人出卖房屋时享有以与第三人同等的条件购买房屋的权利，承租人依自己一方的购买意思即可使出租人和第三方之间签订买卖合同效力归于消灭，并在 三种学说为物权说，即优先购买权具有物权的对世性。
而从立法和司法解释的规定上来看，在2009年《房屋租赁司法解释》颁布之前，有关承租人优先购买权的规定见于《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条，即“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告宣告该房屋买卖无效。”以及《合同法》第230条，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由于上述规定并未对承租人优先购买权性质进行界定，而《民通意见》确认承租人可以请求人民宣告出租人与第三人房屋买卖无效，因而，大多数观点均将优先购买权定性为物权或者形成权，而不是债权。
但《房屋租赁司法解释》的颁布在某种程度上结束了司法审判中的不同观点，即“《物权法》并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有对世性权利。……《房屋租赁司法解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定和《合同法》第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。”因而，《房屋租赁司法解释》的颁布至少在司法观点上，将承租人优先购买权定性为债权（请求权）。由于承租人优先购买权的内容在于承租人在出租人出卖租赁房屋时能够以同等条件优先购买而排斥第三人，因而在请求权的具体类型上，承租人优先购买权应归附强制缔约义务的请求权范畴。
二、承租人优先购买权受到侵害时损害赔偿数额的确定
《房屋租赁合同解释》规定，承租人优先购买权受到侵害以后，可以要求出租人承担损害赔偿责任，但如何确定损害赔偿的标准和数额确没有明确的规定，因而在实践中，法院对损害赔偿的标准和数额具有较大的自由裁量权。而争议的焦点在于对于承租人的期待利益是否应予赔偿，具体对本案来说，就体现于对承租人主张起诉日系争房屋的评估总价与出售给第三人的房屋总价之间的差价损失能否要求出租人承担。从笔者查询的有关承租人优先购买权的案件来看，由于绝大多数并未涉及到损害赔偿数额的确定，因而还无法全面分析法院的审判观点，但是，在与优先购买权的强制缔约请求权相类似的商品房买卖预约合同纠纷案件审理中，法院对于房屋差价是否属于信赖利益以及是否应予赔偿并未有一致的观点，基于类似问题类似处理之原则，对于承租人优先购买权中的房屋差价损失，似乎也难以得到司法统一之观点。
笔者认为，根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因而，我国《合同法》在损害赔偿总的原则是以实际损失为基础，但损失的数额还应当是一方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失。因而对在出租人侵害承租人优先购买权，其损害赔偿数额的确定，应分别侵害优先购买权的不同情形，具体分析权利人的主张是否在可预见的范围内进行分析，从而判定是否给予赔偿。情形不同，在确定损害赔偿数额时自然应当区别对待。
（一）承租人没有行使优先购买权的机会。
优先购买权的内容包括出租人在出卖租赁房屋之前有通知承租人的义务，同时，承租人在一定期限内享有优先购买租赁房屋的权利。若出租人在出卖租赁房屋前，没有按照法律的规定通知承租人导致承租人不知道租赁房屋被出卖的事实而导致除斥期间已过而无法行使优先购买权。或者，出租人按照规定通知了承租人，而当承租人行使优先购买权的除斥期间（上述法律规定为15日）内，出租人将房屋另行出售，导致承租人没有机会行使优先购买权。
在此种情形下，无论是出租人未通知承租人，还是在承租人做出意思表示的除斥期间内另行出售租赁房屋导致承租人没有行使优先购买权的机会，承租人丧失的是与出租人订立房屋买卖合同的机会。机会损失实际上是指一个人获取某种利益或维持某种有利地位机会的丧失而导致的损失，在此种情况下，如果被告实施侵权行为并使他人的此种机会丧失，即应对他人因此而遭受的损害承担责任。
在此种情形下，承租人是否可以期待获得租赁房屋的所有权还处在不确定的状态，有可能因为购买条件的劣势而无法取得房屋所有权，也有可能因为出租人的意思表示而使得交易无法最终成立，所以在此种情形下，承租人的损失就仅仅体现在机会利益损失的范围内，而无法将可期待利益等损失计算在内。所以在承租人优先购买权受到侵害过程中丧失订约机会给承租人造成的损失主要包括：承租人不得不另外寻租或购买其他不动产来替代过程中产生的财产上的损害。
（二）承租人行使优先购买权后交易目的落空。
此种情形主要体现在承租人已经行使了优先购买权，可出租人在承租人行使优先购买权以后，实际取得租赁房屋所有权之前，将租赁房屋另行出售并办理过户登记，根据善意取得制度，承租人实际上无法取得租赁房屋的所有权，而导致承租人的损失。
在此种情形下，承租人已经实际行使了优先购买权，如果出租人不违反此项规定，那么承租人可以期待必然获得租赁房屋的所有权。但此时，出租人又将房屋另行出售，实际上，出租人此项行为类似于商品房买卖过程中的“一房二卖”的情形（如果出租人与承租人并未实际签订书面的买卖合同）。对赔偿损失的确定，根据《合同法》规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即应当赔偿对方因违约所受的实际损失和期待利益损失。实际损失包括财产的灭失、损害和相关费用的支出，是一项实际发生的财产损失。而期待利益的损失，是违约行为导致受害人在合同顺利履行后可以期待获得的利益，尽管这种利益需要合同实际履行才能得到。但是此种期待利益的现实性很高，所以，损害了期待利益也应当负有赔偿责任。
在承租人实际行使了优先购买权而未能得到租赁房屋所有权的，其损失包括：承租人另行寻找买卖交易来替代此次交易而产生的一切费用；从承租人行使优先购买权以后因市场价格变化而产生的收益（即承租人行使优先购买权所确定的价格和房屋现有价值之间的差额）。
三、承租人优先购买权行使的条件和效力
从《合同法》第230条的规定以及《房屋租赁司法解释》第21条、第23条、第24条的规定来看，承租人优先购买权的行使有以下要件：1、只有在出租人出卖房屋于第三人时，承租人才能行使优先购买权，当然此处所述的“出卖”包括买卖、与抵押权人协议折价、变卖、拍卖；2、承租人有限购买权的行使有一定的期限，此期限为出租人履行通知义务后的15日，承租人只能在此期限内行使优先购买权；3、承租人享有与第三人同等条件下的优先购买权，也就是说，承租人行使优先购买权必须与第三人的条件相同，否则，也不能主张优先购买权，而同等条件主要是指价格条件，其他条件适当考虑；4、出租人在将房屋出卖前的合理期限内通知承租人，否则，就将被认为是侵害了承租人的优先购买权。
如上文所述，优先购买权是房屋承租人在同等条件下有优先于他人与出租人就租赁房屋订立买卖合同的权利，其中包含着两重意思：第一、当出租人与他人签订房屋买卖合同之际，承租人可以优先于第三人与出租人签订买卖合同；第二、当出租人签订了数份同等条件的买卖合同之际，承租人有权优先获得房屋所有权。
其次，优先购买权也不是完全不受限制的。《民通意见》确曾规定，出卖人侵害了承租人优先购买权的，承租人有权申请法院宣告该买卖合同无效。但《物权法》出台以后，此条规定因与《物权法》的规定相冲突而被废止。《房屋租赁司法解释》第21条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
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