2003-9-2 11:26:24
                  摘自2003年6月12日《三湘都市报》戴律师信箱

戴律师：
我购买了某小区的房屋已经两年了，现在房产证已经办下来了，可是国土证却迟迟没有办下来。请问，国土证有什么作用？为什么我会办不到国土证呢？听说最近有新的司法解释对房屋权属证书的办理做了规定，我可不可以据此找开发商要个说法呢？
胡先生
胡先生：
　  随着社会经济的发展，商品房买卖、房改房上市交易、二手房的转让成交日趋活跃。根据现行房地产管理政策和有关金融规定，房产上市交易、继承、抵押都必须“两证齐全”，即国有土地使用证和房屋产权证，缺一不可。但是，现实中往往存在只有房产证而没有国土证的情况，这种情况的发生有复杂的原因。
首先，如果你的房屋是安居房、房改房或者经济适用房，那么该宗土地的性质很可能是行政划拨性质，划拨土地是指无偿取得房屋土地使用权的。一般来说划拨土地没有土地使用年限限制。出让土地一般来说都有土地使用年限，是指在取得土地使用权时向国家交纳了土地出让金的，因此土地使用有年限限制。划拨土地办理国土证必须按照一定比例交纳土地出让金。
其次，如果你的房屋属于商品房，国土证办不下来的原因除了有关行政部门办事的程序或者效率的原因外，则可能是开发商的原因了。比如开发商在合作建房或者征用土地中，土地的性质为划拨地或者集体土地性质，也需要交纳一定的土地出让金，如果开发商未缴或者欠缴，则国土证是不能办理下来的。另一方面，开发商也可能将已经办理下来的国土证抵押给银行了，这样也无法办理国土证的分户证书，这种情况还存在着一个更大的风险，即开发商不能归还银行贷款的风险。这对购房者来说是很不利的。
为了预防此种风险，我建议购房者在购房前对开发商的国土证原件做详细的了解，并且签订购房合同时对国土证的取得做一个明确的约定，可能的话，最好请专业人士到有关规划、国土部门进行调查，摸清土地的性质，以确保自己的合法权益。
最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年6月1日正式施行，该《解释》第十八条、第十九条对房屋权属证书的取得做了明确的规定，规定开发商在一定期限内不能使购房者取得房屋权属证书的，应当承担违约责任，超过一定期限满一年的，购房者还可以请求解除合同和赔偿损失。国有土地使用证作为房屋权属证书的一种，购房者是可以要求开发商履行办理国土证的义务的。
另外，虽然该《解释》6月1日才正式施行，但1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，现在正在一审、二审阶段的，也适用这个司法解释。
戴律师