戴律师：
我于1999年购买了某大厦的一套住宅期房，商品房买卖合同中约定，房屋正式交付使用之日起365天之内，该开发商负责办好房屋权属证书。签订购房合同的同时，我还跟银行签订了按揭贷款合同。2000年底，该住宅正式交付使用。可是直到今天，开发商仍旧没有办好产权证。我每次去询问，该开发商均以正在办理为由敷衍了事。请问戴律师，我能不能以没有办理产权证为由要求退房？我在房屋上所支出的装修等费用是否可以找他们索赔？我已支付的贷款利息是否可以算做我的损失？如果没有违约的处罚条款，我能不能主张违约损失？
魏先生

魏先生：
你所遇到的现象是现在购房纠纷中常见的现象，具有一定的普遍性。商品房买卖合同和按揭贷款合同同时存在，给商品房买卖合同纠纷增加了很多复杂的问题，而违约损失如何计算原来也没有具体的法律规定。最新的司法解释对这些问题做出了明确的规定。
首先，关于退房问题，根据司法解释，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，使你无法办理房屋所有权登记，属于开发商没有履行合同义务，开发商应当承担违约责任。你可以请求解除合同，即要求退房和返还购房款，并有权要求开发商赔偿其违约所给你造成的损失；
第二，关于装修费用等直接损失，《民法通则》规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。如果由于开发商的过错造成退房，房屋装修费用应该算做解除合同的直接损失，是在合同签订时是能够预见到的损失，应该由开发商承担该笔装修费用；
第三，关于贷款利息，商品房买卖合同被解除的，你可以同时请求解除商品房按揭贷款合同，在两个合同都被解除以后，开发商应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和购房者。也就是说开发商将购房贷款返还银行，而购房本金及利息，则应当返还给购房者。贷款利息，虽然是购房者和银行之间产生的费用，但开发商的违约使贷款利息的产生不必要了，也达不到按揭贷款的本来目的了，这笔费用应该算做由于在商品房买卖过程中开发商违约给你造成的损失，你可以主张开发商返还。
最后，对于商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失赔偿额的计算方法，司法解释规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限或者法定期限内未能取得房屋权属证书的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或者损失赔偿额。因此，你可以按照银行计收逾期贷款利息的标准找开发商赔偿其违约给你带来的损失。
戴勇坚律师