2003-8-22 18:42:07
                  摘自2003年5月29日《三湘都市报》戴律师信箱

我们购买商品房住宅入住不久，该小区的业主委员会于近日通知我尽快去签署《业主公约》。我是第一次买房，对相关法律问题知之甚少。请问：《业主公约》是什么性质的契约？它具有何等法律效力？我签署后将对我产生什么约束力？
                                                                                      王先生
王先生：目前，我国各地的物业条例中基本上都规定了业主物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(简称业主会)选举产生业主委员会。
业主大会或者业主代表大会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。
业主公约，又称公共契约或管理公约，是物业管理的基础和准则，是全体业主对物业的使用、维修、管理等关系，以书面形式订立的自治规范。该行为规范既然是全体业主承诺的，当然对全体业主具有约束力。
业主公约一般包括以下内容：
1、    物业的名称、区域范围、户数；
2、    共有部分与单独所有部分的划分；
3、    业主使用物业的方式及具体要求；
4、    各业主参与物业管理的权利；
5、    业主委员会的产生规则，业主委员会的权利义务、工作程序及责任承担；
6、    各业主配合物业的承诺；
7、    物业管理费用的分担及物业收益的分配办法；
8、    业主公约的修改程序；
9、    违反公约的责任；
10、    业主认为需要明确的其他事项。
业主公约从业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约交当地房地产管理部门备案。
业主在签署业主公约时应当注意以下几个问题：
首先，发展商在预售出售房屋时，会制定住宅使用公约，在签署预售合同或出售合同时一并签署，这对购房者也具有约束力。但在业主按照各地地方法规成立业主委员会，审改通过业主公约，原先由发展商制订的使用公约即告失效。
其次，业主公约不应设定处罚权。这是因为业主公约本质上是自治规范，无权设定如罚款、扣押，或没收财产等类似行政处罚的罚则。只有法律、行政法规、规章才能赋予行政机关行使处罚权。而且，法律对此也有严格规定。业主委员会作为一个自治性组织是无权实施处罚权的。但业主公约可以约定解决争议的途径和民事责任的承担(如恢复原状、赔偿损失等)。
最后，还要指出的是业主公约是针对不动产物业的使用、管理等行为而设定的。只要是在该物业区域内，物业所有人或使用人(含承租人)对物业的使用、管理等行为均应受业主公约的制约。