前不久，最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、房屋面积缩水、商品房质量等商品房买卖行为进行了新的司法解释，新解释将于6月1日起正式生效。新司法解释的出台无疑对旧有的商品房买卖时合同纠纷日益突出的问题起到了很好的规范作用，为此记者特地采访了我省著名建筑房地产业律师戴勇坚，期望能结合本地实际作出详细的解释。

《解释》是对房地产交易行为的强力规范

记者：戴律师，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的出台，对商品房买卖合同的双方即消费者与房地产开发商有什么重要意义呢？
戴律师：随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范。特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重的质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。
《解释》的出台对消费者来说是一个福音，《解释》从多个角度规范了商品房买卖行为，尤其是在保护消费者作为处于弱势地位群体的合法权益方面，更是做了详尽的认定和处理。
从另一个方面讲，《解释》的出台，对开发商来说，则是在管理上、宣传上以及在合同的签订的规范程度上对企业提出了更高的要求。只有恪守诚实信用原则的企业，只有管理规范的企业，才能够在日益健全的法制社会立于不败之地。
记者：听说《解释》对商品房买卖合同无效的认定有了新的规定，请问是这样的吗？
戴律师：《解释》对当事人在平等自愿基础上订立的合同，不轻易确认合同无效。对于开发商预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证明的，开发商与购房者订立的商品房预售合同，应当认定为无效。至于是否备案，则不是合同生效的必要条件，不能以合同没以经过备案为由主张合同无效。但《解释》根据目前的实际情况，明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。

广告允诺具体可视为合同内容

记者：《解释》出台以后，我们接到了大量读者来信来电。有一位王小姐问到，她收到了某花园的广告，宣称该房产绿地面积占总占地面积的40%，煤气、宽带入户，电梯是三菱电梯，可等她购买以后，发现完全不是这么回事。请问，王小姐能否根据《解释》来找开发商讨个说法呢？
戴律师回答：通常情况下，商品房的销售广告和宣传资料不能算做合同的一部分，只能算做要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，比如本案中的煤气、宽带入户、三菱电梯等，或者对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，比如本案中对绿地的说明等，应当视为要约，合同签订后，由于消费者的签字承诺而生效。即使该说明或允诺没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，就应当承担违约责任。因此，王小姐可以依据《解释》主张自己的权利。

质量不合格可解除合同

记者：王小姐入住以后，发现多处渗漏开裂的地方，分户墙也不隔音，电路铺设也很不合理，甚至存在漏电等现象。王小姐请来建筑方面的专家评价该房屋，结果评价结果为房屋的主体结构不合理，而且存在其他严重质量问题，王小姐如何解决这个问题？
戴律师：《解释》中明确规定，房屋的主体结构质量不合格的不能交付使用。
在房屋交付使用以后，王小姐找权威部门核验，如果房屋主体结构质量确属不合格，她可以请求解除合同，并且可以要求开发商赔偿其为此所受的损失。
象分户墙不隔音、插头插座漏电等严重的房屋如果影响正常的居住使用的，王小姐也可以请求解除合同，并且要求开发商赔偿损失。
至于房屋一般性的渗漏等情况，如果不是严重的质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复责任；如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，王小姐可以自己找人修复，修复的费用和修复期间的损失王小姐可以找开发商来承担。

面积误差超出3%可解除合同
记者：如果在以上的案例中，王小姐发现她的房屋面积与商品房买卖合同中约定的面积不符，如何处理这种情况？
戴律师：《解释》的出台，除了将《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》等不同的法律部门中在商品房买卖的问题上进行了综合，对于建设部等部门发布的规章如《商品房销售管理办法》等也根据审判经验做了相应的法律适用上的统一。
对于面积问题，《解释》采用了《商品房销售管理办法》中的规定，即：开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同未作约定或者约定不明确的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算，王小姐不能因此提出解除买卖合同；（二）面积误差比绝对值超出3%的，王小姐可以请求解除买卖合同、返还已购房款及利息。王小姐也可以不退房而选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由王小姐按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归王小姐；房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发商返还给王小姐，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还给王小姐。

非常情况下可返还定金
记者：读者李先生在商品房预售中，与某房地产开发商签订了认购书，约定签约定金为1万元，如果李先生在5月1日没有签订正式的商品房买卖合同，开发商就有权扣除定金。结果李先生在签约时，由于非典疫情被阻于外地不能回来签约，结果被开发商告知，定金已被扣除。请问，认购书的效力如何？李先生该怎么办？
戴律师：商品房认购书、订购书、预订书等协议，如果具备商品房买卖合同的主要内容（即：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房的总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等等），并且开发商已经按照约定收受购房款的，这个协议应当认定为商品房买卖合同。
在认购书里约定的定金条款，如果是作为订立商品房买卖合同担保的，按照《合同法》和《担保法》的规定，因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，交付定金的，不得要求返还定金；接受定金的，则要双倍返还定金。
但是《解释》中另外又规定，如果因为不能归责于当事人双方的事由，比如李先生所遭遇的非常情况，导致商品房买卖合同未能订立的，李先生可以要求开发商将定金返还给他。

开发商恶意违约有5种惩罚性赔偿
记者：长沙某开发商将一套商品房卖给多个购房者，为此引起了很多纠纷，请问：《解释》中对此有什么规定吗？
戴律师：《解释》以《合同法》和《消费者权益保护法》为依据，也明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种适用惩罚性赔偿责任的情况：
一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
由此可见，《解释》所规定的惩罚性赔偿责任不是对《消费者权益保护法》第49条的直接适用，除了双倍返还购房款的惩罚性责任外，仍然可以要求出卖人赔偿买受人的利息及其他损失，这些规定将有力地制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。
对以上案例的受害人来说，他们完全可以以欺诈为由向法院提起对开发商的诉讼，要求返还已付购房款及利息，赔偿他们为此所受的损失，并且还可以请求法院判决开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房屋产权证拿不到是违约行为
记者：现在很多购房者都采用“按揭”的方式购买商品房，如果宋先生按揭购买某小区商品房，结果两年以后还没有取得房屋产权证，请问，宋先生如何维护自己的合法权益？
戴律师：宋先生的这个案例涉及到两个不同的合同，是两种不同的法律关系，一个是他和开发商的商品房买卖合同，一个是他和银行的按揭贷款合同。《解释》对这两种合同都有明确的规定。
在宋先生和开发商的商品房买卖合同中，商品房合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致宋先生无法办理房屋所有权登记，宋先生可以请求解除合同，并且赔偿损失。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。由于开发商的原因，购买人在上述期限届满未能取得房屋产权证书的，开发商应当承担违约责任。
由此可见，《解释》对房屋权属证书的取得期限做了详尽的规定，以一年为限，不超过一年的违约开发商只承担违约责任，超过法定或约定期限一年仍旧没有取得房屋权属证明的，开发商则要承担解除合同并赔偿损失的责任。
至于第二个按揭贷款合同，即商品房担保贷款合同，我国内地法律原来没有明确的规定。《解释》规定，商品房被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，宋先生可以请求解除商品房担保贷款合同。
以上两个合同都被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（即按揭银行）和买受人。
这个规定一方面保护了购房者的权益，防止购房者无法实现商品房买卖合同的目的的同时，还要承受支付购房贷款的重大经济压力，另一方面也保护了贷款银行，防止了在房屋买卖不能进行，失去了房屋担保的情况下将大量的贷款供给购房者的风险。

“交钥匙”就算交付使用
记者：张女士接到开发商的入住通知书以后，并没有入住，这个期间，由于邻居家起火，导致张女士所购买的房屋也受到了破坏，张女士以自己没有入住，也没有办理该房屋的产权证为由，主张该房屋的产权仍然是开发商所有，开发商应该承担房屋毁损的责任。请问，张女士的说法成立吗？
戴律师：这件事情要看张女士和开发商在合同中的约定，如果没有特别约定房屋交付使用的同时要转移房屋所有权的，《解释》中规定，开发商只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就认为开发商按期履行了“房屋交付使用”的义务。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。张女士接到入住通知书，没有正当的理由拒绝接收，该房屋起火造成的损失，从入住通知书确定的“交钥匙”的日期起由张女士承担。
记者：《解释》适用于什么样的房屋买卖纠纷？什么时间开始生效呢？
戴律师：我国目前存在着多种形式的房屋，包括商品房、经济适用房、房改房、单位集资房、个人所有的私房等，《解释》所针对的特指商品房买卖合同纠纷，包括商品房预售和商品房现售。
《解释》发布于2003年5月7日，从2003年6月1日起施行。只要是1995年1月1日以后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，在2003年6月1日还在一审、二审阶段的，都适用《解释》。