编者按：2003年6月1日起正式生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），至今已经实施两个月，该解释的实施效果如何呢？本报记者就此事采访了湖南省律师协会房地产专业委员会副主任、湖南万和联合律师事务所建筑房地产部主任戴勇坚律师。

记者：戴律师，解释出台以后，在社会上和地产界都引起了巨大的反响，请问，具体有些什么变化呢？
戴律师：新司法解释的出台是为了依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为。两个月来，新司法解释对实践工作的影响就是出现了四多：首先是打官司以及仲裁的多了，两个月来，法院受理的房地产案件大幅度上升，房地产案件已经成为法院审理的数量最多的民事案件类型之一；第二是集体维权的多了，开发商一旦出现问题，往往影响的是数量众多的整个小区的业主，两个月来，我所就代理了数起共同诉讼，甚至有整个小区数百户购房者因为拿不到产权证而准备提起共同诉讼的；第三是开发商找房地产专业律师的多了，随着房地产开发法律体系的不断完善，惟有把握法律脉搏、规范经营管理的房地产开发企业才能立于不败之地，解释出台以后，很多房地产开发商认识到了问题的严重性，主动找到有关专业律师来建立严密的管理程序，以防患于未然；第四，购房者在签订商品房买卖合同前就来咨询房地产专业律师的多了，由于合同的签订对于购房者以后的维权至关重要，广大购房者也越来越意识到合同签订前的调查、合同条款的审定以及补充协议的签订都需要知法、懂法，通过咨询专业律师来杜绝纠纷的产生，这说明购房者自我保护意识也在逐步加强了。

房地产案件主要集中为六类

记者：与新司法解释出台前相比，现在的房地产案件主要集中在哪些问题上呢？
戴律师：新司法解释涉及到了商品房买卖的各个环节，影响面是很大的，目前最集中的问题主要有以下六类：
第一类为广告与宣传资料引发的纠纷。此类案件均是开发商违反广告和宣传的承诺，购房者要求开发商承担违约责任的案件。
第二类为交房问题引起的纠纷。此类案件的案由是购房者要求开发商按交付使用房屋的日期与约定交房日期的差距进行逾期交房的赔偿，新司法解释规定，逾期交房超过三个月的，购房者甚至可以要求解除合同。
第三类为购房者对开发商的恶意违约要求惩罚性赔偿的案件。
第四类为由于产权证问题引起的退房或者索赔案件。
第五类为房屋质量问题引起的退房或者索赔的案件。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，新司法解释规定应当支持购房者退房或者索赔。
第六类为按揭贷款纠纷。新司法解释详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。
此外还有大量的认购书纠纷、定金纠纷、面积纠纷等等，也由于新司法解释的明确规定而具有了可裁判性和可操作性。

商品房担保贷款规定受利三方

记者：解释第一次对商品房按揭贷款纠纷做出了相应规定，请问，这些规定有何现实意义？
戴律师：解释将商品房按揭贷款行为统称为商品房担保贷款。在商品房担保贷款纠纷中，一般存在三方主体、三个合同关系。三方主体是借款人（担保人、买受人）、贷款人（担保权人、银行）、保证人（出卖人）；三个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系、买受人与银行之间的担保贷款合同、出卖人与银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。
解释第23条明确规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。解释第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因为，结合实际情况，正因为商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，在买受人没有能力支付购房款，或者因商品房买卖合同无效、撤销、解除使买受人的贷款目的失去意义时，如果不允许当事人解除合同，对买受人或者贷款银行都是极为不利的。

新解释不仅是针对开发商

记者：有人说，解释中对开发商进行了大量的限制，出了问题就把板子打在开发商的身上，没有体现开发商与购房者之间权利、义务的对等。请问，你对这个问题是怎么看的？
戴律师：开发商与购房者相比，不论从资金上、信息上、经验上，都有较强的优势，所以有人将开发商称为“强势群体”，以区别与作为“弱势群体”的购房者，但是我国法制最基本的原则是强调“法律面前人人平等”，我相信法律是公平的。新司法解释对开发商的若干限制保护的是购房者的合法权益，从另一个角度来说，也是在维护商品房交易市场长期规范有序的发展。
我认为，解释对开发商的买卖合同管理提出了新的更高的要求。首先，开发商合同管理的重点应当放到维护商品房市场秩序、建立诚信体系上，努力通过规范自身的行为，兑现承诺，是购房者的利益得到体现；其次，开发商加强买卖合同管理要从有利于购房者合法权益入手；还有，解释体现的从约原则要求开发商在签订商品房买卖合同时条款一定要明确、具体，将一切双方关心的问题都以合同或补充协议的形式固定下来；最后，重点要解决合同履行中存在的各类问题，把握好每一个环节，做好全程的规范管理，使开发项目更加完善。