中国建筑房地产律师网

咨询人：匿名用户发表时间：2011-1-1

律师您好，请问一下，原来一楼和地下一楼为一体的房子抵帐后分两家卖，办产权证时，开发商按原来套内楼梯面积画到地下一楼那家对吗，现在由谁才能判定死胡同楼梯到底是套内楼梯还是公有楼梯，我是楼梯间左边那家，我先按公有楼梯使用权买下作为上下水使用，现在法院按物权法让我倒出，我该怎么办，请指点，我一月四日开庭，拜托了

商品房销售面积=销售面积=公用建筑面积+套内建筑面积公用建筑面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，

咨询人：一睿发表时间：2010-12-29

我在2007年12月份在单位集资一套120平方的房子，19楼，当时说是2年交房，预付款6万，钱交过后开发商在2009年才动工，2010年6月份又让交了2万，现在房子还没出地面，又让再交3万，再交的话都付了一半的房款，用公积金贷款才首付40%，交的钱只是单位打个收条，也没有与开发商签合同，2007年集资的时候9楼均价是1780，说的高一层一平方多10元，现在又说多一层得一平方多30，我想问一下，开发商这样做合理吗，还是单位的原因，我应该咋样做

单位集资建房：根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。单位集资合作建房办理流程是经单位职代会（工会）通过集资、合作建房办法，公布参加集资建房人员及配偶名单后，报市房管局审批。即单位提交相关材料→初审→集资→批复→办理项目建设手续→竣工验收→评估→发证。您的情况可以先找单位了解相关情况，若单位不配合可到房地产行政主管部门调查了解您单位的集资建房的相关情况。如有需要，请来所咨询。联系方式：0731-82223063

咨询人：匿名用户发表时间：2010-12-23

律师你好。我下周要签长沙的一套新房，该盘的土地使用证显示是综合用地，产权只有40年。房产商宣称他们正在更改土地用途，很快就会把土地的性质改为住宅用地，产权从2010年到2080年，有70年。我说我签购房合同的时候要看70年产权的新土地证，他们说还没下来。他们说没关系，签购房合同的时候会给我签70年产权年限，让我不用担心。我很纠结，不知道其中有多大的法律风险，要不要在这种情况下签购房合同。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。您可以事先要求开发商书面承诺产权年限，若开发商得不到变更审批时，您可以再向开发商主张违约责任。如有需要，请来所咨询。联系方式：0731-82223063

咨询人：匿名用户发表时间：2010-12-21

律师您好：我想咨询的问题是关于架空层的权属，我们单位的一栋住宅一楼是架空层（超过２.2米）未报建，未取得产权，二楼以上的住户也未分摊，后我司将一楼的架空层修成职工食堂和职工休闲中心．已使用了三年．现就架空层权属产生争议，请帮忙解答．非常感谢！

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB / T 50353-2005）中架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。也就是说架空层a)层高在2.20m以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积; b)依坡地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积；c)架空层中层高在2.20m以上并加以围护封闭利用的门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积。如果您单位的架空层在设计规划时为公共开放空间，就不能取得独立的产权证，也不计入公共分摊面积。如有需要，请来所咨询。联系方式:0731-82223063

咨询人：楚波发表时间：2010-12-20

咨询相关法律条款咨询和“在国有或者集体资产的转让处置中优先考虑原居住户和租赁户”相关的法律条款

法律方面，我国1986年颁布了适用于国有企业破产的一般性法律规范《中华人民共和国企业破产法（试行）》，明确“破产企业所欠职工工资和劳动保险费用”按第一顺序清偿，2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》中，把“职工解除劳动合同补偿金”和“职工集资款”也列为第一顺序清偿；2006年颁布的《中华人民共和国企业破产法》（简称“新《破产法》”），明确列入第一顺序清偿的包括“破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金”。而关于用于清偿的破产财产，则扣除了优先受偿的债权。具体条款：《中华人民共和国企业破产法》第八条　向人民法院提出破产申请，应当提交破产申请书和有关证据。　　破产申请书应当载明下列事项：　　（一）申请人、被申请人的基本情况；　　（二）申请目的；　　（三）申请的事实和理由；　　（四）人民法院认为应当载明的其他事项。债务人提出申请的，还应当向人民法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况。第四十八条　债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。　　债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行

咨询人：匿名用户发表时间：2010-12-17

你好，我单位在闹市区有一片划拨用地，其中有商铺几间，现我单位想在这片地为职工建盖住房，委托以开发商开发，旧商铺拆除，并建成新商铺归开发商所有，我单位的旧商铺可以获得补偿，请问补偿款需要开区什么发票给开发商，应向国家交些什么税？

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。以双方合作的形式是新成立一个房地产项目公司，还是以共同的名义申请建房而在会计作账时会有所不同。对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产-其他土地附着物”税目征收营业税。如有需要，请来所咨询。联系方式：0731-82223063

咨询人：匿名用户发表时间：2010-12-5

律师您好，我一年前买了一套二手房（单位职工分房但已交钱办证），房价已经付清，但对方的内转上家（不产生交易数额）一直拖着不给房产证。因此，至今没有办理过户手续。请问这种情况应该怎么办？我能去法院告状拿到房产证吗？谢谢。

你的情况可能要将二手房重新评估作价，依此作为交纳各种税费的基数。提醒：办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的中介代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。如有需要，欢迎来所咨询，联系方式：0731-82223063

咨询人：匿名用户发表时间：2010-12-1

您好，现有一处5层房屋需要在其上加建3层，对方承诺全额投资并将加建房屋中的1层分给我方。加建房屋的相关报批报建手续由对方办理，由加建引起的相邻权纠纷等所有可能产生的法律责任由对方承担。请问这样的约定是否有效，我方是否不用承担任何法律责任，对方是否能因加建而取得该房屋所占土地的部分所有权，有哪些法律责任是不能通过约定排除的？

主体问题，可以依谁的名义建房，谁就要对外承担相应的责任，这种责任你们可以内部约定承担，但其不能产生对外效力。分割问题，加建的3层房屋的产权是否可以分割，若能分割办理相应的房产证才能受到物权的保护，否则仅是享受债权利益。如有需要，欢迎来所咨询，联系方式：0731-82223063

咨询人：匿名用户发表时间：2010-11-30

我在2008年9月30日购了一套商品房和副带的杂物间，并且是一次性房款付清。房子已交付使用，但杂物间开发商却拒绝交付使用，原因是杂物间已被其改变成车库，要求我加钱，请问我应该加钱吗？

开发商不按合同约定交付杂物间，是一种违约行为。您可以主张交付使用或解除合同赔偿损失。但有一个设计变更的问题：1、商品房预售后，开发商不得擅自变更规划、设计，若需变更的话，开发商必须按原审批程序报经审批。否则，擅自变更规划的开发商可能会被责令停止建设、限期改正，并被处以罚款；严重影响城市规划的，还可能被责令拆除违法建筑物。如果开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，并接受买受人作出的退房或同意变更之选择，买受人应在接到通知后15日内做出明确答复，否则将被视为同意变更。值得强调的是，根据前述法律规定，如果开发商未在法定期限内履行通知义务，买受人依然享有退房的权利。从实践的角度分析，如果买受人是在自己单方面知道变更事实以后要求退房，开发商可能会由于事前没有任何准备而导致更大的损失，同时还可能会由于买受人遭受了更多的经济损失（如利息损失、再行购买同地段和同级别房屋的价格差价等）而承担更多的赔偿责任。2、即使开发商没有及时将变更事实通知买受人，买受人不同意变更的，也同样应在知道变更事实以后及时行使解除权。根据《合同法》第五十五条的规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。从法理上分析，《合同法》规定的该“1年”时间为除斥期间，即超过该期间，权利人将丧失相应的权利。因此，对于买受人而言，如果自知道开发商变更规划、设计事实之日起，1年内

咨询人：匿名用户发表时间：2010-11-29

你好！我想咨询一下动迁房交易过户的事项！我们现在想购买一套动迁房，此房的大产证是到2011年2月中旬满3年，小产证要到明年7月份才满3年，中介介绍说有动迁协议和大产证，到明年2月份就可以申请办理交易过户的手续了。他让我们现在先签合同，网上进行备案后付首付款。这种合同能否备案？合同是否有效？谢谢！

动迁房既是拆迁安置房。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。在取得所有权的5年之内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。您的这种动迁房情况应该是属于在取得所有权的5年之内才能上市交易，才能相应取得房产证。根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，您可以签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性。如有需要，欢迎来所咨询，联系方式：0731-82223063